كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري بطريقة صحيحة

العائد على الاستثمار (ROI) هو مقياس مهم يستخدمه المستثمرون لتقييم أداء استثماراتهم العقارية. يُعتبر هذا المؤشر أحد الأدوات الرئيسية التي تساعد في تحديد مدى جدوى الاستثمار العقاري والربحية المحتملة. لكن من المهم أن يتم حساب العائد على الاستثمار بشكل دقيق لتقييم ما إذا كانت الصفقة تستحق المخاطرة أم لا. في هذا المقال، سنتناول الطرق المختلفة لحساب العائد على الاستثمار العقاري ونقدم أمثلة عملية على كيفية حسابه.

1. ما هو العائد على الاستثمار (ROI)؟

العائد على الاستثمار (ROI) هو نسبة توضح مقدار الربح أو الخسارة التي تحققها من استثمار معين مقارنة بتكلفته. يساعد هذا المؤشر المستثمرين على فهم الأداء المالي للاستثمار في العقارات ويعد أداة رئيسية في اتخاذ قرارات الاستثمار.

2. طرق حساب العائد على الاستثمار العقاري

هناك عدة طرق لحساب العائد على الاستثمار العقاري، وكل طريقة تساعد في قياس جوانب مختلفة من العوائد التي يمكن أن يحققها المستثمر.

الطريقة الأولى: العائد على الاستثمار البسيط (ROI البسيط)

الطريقة الأكثر شيوعًا لحساب العائد على الاستثمار هي استخدام الصيغة البسيطة التي تقارن بين الأرباح والنفقات.

الصيغة:

ROI=الربح الصافيالتكلفة الإجمالية للاستثمار×100\text{ROI} = \frac{\text{الربح الصافي}}{\text{التكلفة الإجمالية للاستثمار}} \times 100ROI=التكلفة الإجمالية للاستثمارالربح الصافي​×100

شرح الصيغة:

• الربح الصافي: هو الدخل الصافي من العقار بعد خصم جميع التكاليف مثل الصيانة، الضرائب، والفوائد على القروض.
• التكلفة الإجمالية للاستثمار: هي المبلغ الإجمالي الذي دفعته لشراء العقار بما في ذلك تكلفة الشراء، رسوم التسجيل، وأي تكاليف إضافية مرتبطة بالعقار.

مثال عملي على ROI البسيط:

افترض أنك اشتريت شقة بقيمة 150,000 دولار. قمت بتأجيرها وحققت دخلًا إيجاريًا سنويًا قدره 12,000 دولار. بعد خصم التكاليف مثل الصيانة، الضرائب، ورسوم الإدارة والتي بلغت 4,000 دولار، يكون الربح الصافي 8,000 دولار.

التكلفة الإجمالية للاستثمار = 150,000 دولار.
الربح الصافي = 12,000 دولار – 4,000 دولار = 8,000 دولار.

الـ ROI سيكون:

ROI=8,000150,000×100=5.33%\text{ROI} = \frac{8,000}{150,000} \times 100 = 5.33\%ROI=150,0008,000​×100=5.33%

إذن العائد على الاستثمار السنوي هو 5.33%، مما يعني أن الاستثمار يحقق ربحًا بنسبة 5.33% من تكلفته السنوية.

الطريقة الثانية: العائد على الاستثمار العقاري باستخدام العائد على الإيجار (Cap Rate)

العائد على الإيجار (Capitalization Rate أو “Cap Rate”) هو مقياس آخر مهم في العقارات يستخدم بشكل خاص لتقييم استثمار عقاري استثماري. يتم حسابه بناءً على الدخل الصافي الذي يولده العقار مقارنة بسعر شراء العقار.

الصيغة:

Cap Rate=الدخل الصافي السنويقيمة العقار×100\text{Cap Rate} = \frac{\text{الدخل الصافي السنوي}}{\text{قيمة العقار}} \times 100Cap Rate=قيمة العقارالدخل الصافي السنوي​×100

مثال عملي على Cap Rate: لنقل أنك اشتريت عقارًا بقيمة 200,000 دولار وكان العائد السنوي من الإيجار 20,000 دولار، وقمت بخصم النفقات السنوية مثل الضرائب والصيانة التي بلغت 5,000 دولار. يكون الدخل الصافي السنوي 15,000 دولار.

الـ Cap Rate سيكون:

Cap Rate=15,000200,000×100=7.5%\text{Cap Rate} = \frac{15,000}{200,000} \times 100 = 7.5\%Cap Rate=200,00015,000​×100=7.5%

إذن، العائد على الاستثمار باستخدام Cap Rate هو 7.5%. هذا الرقم يساعد المستثمرين على مقارنة العوائد بين مختلف العقارات بسهولة.

الطريقة الثالثة: العائد على الاستثمار مع القيمة المستقبلية (ROI مع القيمة المستقبلية)

هذه الطريقة تأخذ في الاعتبار التغير في قيمة العقار على مدار فترة الزمن، وليس فقط الدخل المستمر من الإيجار. يساهم هذا في حساب العوائد بشكل شامل، ويُستخدم بشكل رئيسي لتحديد قيمة العوائد طويلة الأجل.

الصيغة:

ROI=الربح الصافي+(القيمة الحالية−القيمة الأصلية)القيمة الأصلية×100\text{ROI} = \frac{\text{الربح الصافي} + (\text{القيمة الحالية} – \text{القيمة الأصلية})}{\text{القيمة الأصلية}} \times 100ROI=القيمة الأصليةالربح الصافي+(القيمة الحالية−القيمة الأصلية)​×100

مثال عملي على حساب ROI مع القيمة المستقبلية: افترض أنك اشتريت عقارًا بقيمة 100,000 دولار. بعد 5 سنوات، قمت ببيعه مقابل 120,000 دولار. خلال تلك السنوات، حققت دخلًا إيجاريًا سنويًا قدره 8,000 دولار، مما يعني 40,000 دولار إجمالي الدخل.

الربح الصافي = 40,000 دولار (دخل الإيجار).
القيمة المستقبلية = 120,000 دولار.
القيمة الأصلية = 100,000 دولار.

الـ ROI سيكون:

ROI=40,000+(120,000−100,000)100,000×100=60%\text{ROI} = \frac{40,000 + (120,000 – 100,000)}{100,000} \times 100 = 60\%ROI=100,00040,000+(120,000−100,000)​×100=60%

إذن العائد على الاستثمار مع القيمة المستقبلية هو 60%. هذه الطريقة تساعد في معرفة العائد الإجمالي عندما يكون الاستثمار في العقارات لفترة طويلة.

3. أفضل الطرق لاستخدام العائد على الاستثمار (ROI)

• مقارنة بين الفرص الاستثمارية: يمكن استخدام ROI لمقارنة أداء استثمارات عقارية مختلفة ومعرفة أي منها يقدم العوائد الأفضل.
• تقييم العقار عند شراء أو بيع: يساعد ROI في تحديد ما إذا كان شراء عقار معين يستحق الاستثمار بناءً على العوائد المتوقعة.
• اتخاذ قرارات مالية مدروسة: من خلال حساب العائد على الاستثمار، يمكنك تحديد ما إذا كان العائد المحتمل يبرر المخاطر المتعلقة بالاستثمار.

الخلاصة:

حساب العائد على الاستثمار (ROI) هو أداة أساسية لكل مستثمر عقاري، حيث يساعد في تقييم مدى ربحية العقار ومدى جدوى الاستثمار. من خلال استخدام الطرق المختلفة مثل ROI البسيط، العائد على الإيجار (Cap Rate)، والعائد مع القيمة المستقبلية، يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة لتحسين أرباحهم وتحقيق النجاح في عالم العقارات.